Regras de ouro
- Preco-teto: compra + reforma + custos totais <= 70% do valor de venda projetado. Os 30% de margem absorvem imprevistos e remuneram o risco.
- Velocidade > margem: capital parado destroi TIR. Prefira margem menor com venda em 3-4 meses a margem maior com 12+.
- Reforma-foco: cozinha e banheiro dao o maior retorno por real investido. Evite estrutural no primeiro flip.
- Nunca entrar sem saida mapeada: identifique 2 compradores-alvo (imobiliarias locais + anuncio competitivo) antes de fechar a compra.
Red flags em anuncios (sinais de barganha)
- "Aceita permuta" -> vendedor pressionado por liquidez
- "Urgente", "abaixo da avaliacao", "oportunidade"
- Anuncio com mais de 60 dias -> vendedor mais flexivel
- Poucas fotos (<5) -> baixo profissionalismo, mais espaco para negociar
- Unidades em leilao Caixa/judicial com edital publico
Checklist documental (antes de assinar)
- Matricula atualizada (ate 30 dias)
- Certidoes negativas do vendedor (civil, criminal, trabalhista, fiscal federal)
- IPTU e condominio em dia (negativas)
- Onus reais, usufruto, penhora
- Habite-se e regularizacao na Prefeitura de Indaiatuba
- Leilao: edital completo, data da arrematacao, situacao de ocupacao
Estrategia fiscal
- 1a venda: avaliar isencao de unico imovel ate R$ 440k (sem venda de outro imovel nos 5 anos anteriores).
- Demais vendas: reinvestir em outro residencial em ate 180 dias isenta 100% do IR de ganho.
- Sem isencao: aliquota de 15% sobre o ganho (reforma e custos aumentam a base de custo -> reduzem o ganho).
- Manter NFs de toda reforma e ITBI/cartorio para abater do ganho.
Alavancagem progressiva (roadmap)
- Flip 1 (a vista): R$ 150k em imovel compacto em Villa dos Pinheiros ou Dona Maria Jose, reforma leve, prazo 4-5 meses.
- Flip 2 (financiado): lucro do Flip 1 -> entrada do proximo. LTV 70-80% via SBPE Caixa.
- A partir do Flip 3: avaliar home equity do estoque, ou operar 2 deals simultaneos respeitando a regra dos 30% da renda.
- Leilao: entra quando houver caixa folgado (ele congela o capital 60-120 dias e exige desocupacao).
Referencias de custo (Indaiatuba / SP, 2026)
| Item | Valor |
|---|
| ITBI ate R$ 576k | 2,0% |
| ITBI acima de R$ 576k | 2,5% |
| Escritura + registro | 3-5% do valor |
| Reforma leve (R$/m²) | R$ 1.400 - 1.500 |
| Reforma media (R$/m²) | R$ 1.500 - 2.000 |
| Reforma pesada (R$/m²) | R$ 2.500 - 8.500 |
| Corretagem venda | 6-8% |
| IR ganho de capital | 15% |
| SBPE Caixa | 11,19% + TR |
| SBPE Itau | 11,60% + TR |
| Home equity CET | ~16,38% a.a. |